在递表五个月后，万科旗下物业管理服务商万物云(02602.HK)离香港上市只差临门一脚了。

　　9月19日，万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”)发布全球发售公告，预计发行价将不低于每股47.1港元且不超过52.7港元，9月29日或登陆港交所主板。市场预计，万物云此次预计募资8亿—9亿美元，将成为年内港股最大IPO。

　　业内预计，万物云的市值将超过400亿港元，在港股物业管理股市值居前三名，仅次于华润万象生活、碧桂园服务。

　　市值跻身港股物业股前三强

　　据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿—9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

　　据招股书显示，万物云的前身为万科物业，业务涉及社区管理、城市管理以及公共物业管理等多方面。2020年10月，万科将“万科物业”改名“万物云”，物业属性降低，科技属性增强。

　　截至2022年8月24日，万科直接持有万物云6亿股内资股，占比高达57.12%，同时，万科还通过其全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源合计控制万物云62.89%的股份。

　　按万科此前公告，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%(超额配售选择权行使前)计算，万物云的市值约在53亿美元至60亿美元之间，换算成人民币则为370亿元—419亿元之间，折合416亿港元—471亿港元。

　　二级市场方面，截至9月19日收盘，华润万象生活、碧桂园服务的总市值分别为784亿港元、497.2亿港元，位居港股物业管理股市值前两名。

　　以此来看，万物云的市值在没有破发的情况下，至少能跻身港股上市物企前三强。不过，这仅仅是在保守预估的情况下，也有业内人士预测，在强大的基石投资者助阵下，一个可观的收涨或不成问题。

　　上半年营收增38%拟募资扩产

　　去年11月5日，万科首次披露拟分拆子公司万物云香港上市www.greenprocapital.cn/的计划。当时，万科方面表示，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。

　　今年3月30日，中国证监会正式受理万物云的香港上市申请。4月1日，万物云正式递交招股书。9月1日，万物云正式通过港交所聆讯。

　　据了解，万物云的业务由Space(空间)、Tech(科技)和Grow(成长)三部分组成，其主要收入来源于小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务这三大业务。

　　招股书显示，2019年—2021年，万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。数据还显示，最近三年万物云的毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。

　　招股书显示，此次IPO募集资金主要用于业务扩张，在全国范围内推进“万物云街道”模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，收购增值服务和上下游服务商，以及吸纳与培养人才。
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